国家这一招,打断了开发商的“七寸”

类别:集团新闻    发布时间:2020-07-24 13:52

我曾经说过,如果说深圳是中国社会主义先行示范区,那么2019年之后的海南岛就是中国房住不炒实验区。

包括且不限于:经济适房的升级版——安居型商品住房政策,另外岛上必须100%成品住房交房等等。

这几年,中国许多具有试探性质的房地产新政,都会在小小的海南岛试水,如果效果好,大概率就会在全国铺开。当然一旦效果不理想,负面作用就会局限在小岛上,对整个国家的影响不大。

严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应,严禁以项目招拍挂、协议出让代替土地招拍挂实施土地供应。

虽然,就是短短的一句话,但“严禁”两个字却意味着全国很大一批开发商—— 产业拿地之路,开始被国家一点点的堵上。

然而,就在2002年,完成转型,开辟了一条中国开发商从未走过的新路—— 产业新城之路,以全新的模式、全新的机制承担综合性园区的开发、建设与运营。

2011年,完成资本上市。从成立到上市,短短只用了13年,然而要知道以拼命著称的碧桂园从成立到上市,也用了15年。

之后,插上了资本翅膀的公司,更是一路攻城拔寨,将产业新城的模式复制到了全国各地。

以上每个项目,都是以平方公里计算的大项目,而且每个项目的合作方都是当地政府,能够充分享受一切政策和税收优惠政策。

2015年,该公司达到高光时刻,整体业绩达到了全国前十,之后甚至一度闯入全国前五,同时收购了一家中超球队,曾经一度动摇了恒大在中超联赛的地位。

这种烈火烹油的繁华,一直持续到了2017年3月,北京房地产史上最严厉的调控开始,公司业绩直线下降,并且几次传出破产清算的谣言。

这家开发商对中国房地产最大贡献就是, 走出了一条以产业园区为名义低价获取住宅用地,快速销售房地产的幸福之路。

2013年,华夏幸福拿地130块,仅次于绿地、碧桂园,而仅仅付出了81亿元的拿地出让金,平均楼面价仅仅1114元/平,远低于多数房企。

其中,河北大厂县楼面价856元,固安县734元,怀来420元。河北滦平更是达到了惊人的211元, 一个万元销售的住房,用地成本只有200元,留下的利润空间有多大呢?

全年,在环京区域地段,华夏幸福拿地平均成本,只有万科、保利等正规房企拿地的三分之一,而且很多不是招拍挂,即使招拍挂,限制条件也往往只能他一家参与。

大家都知道,在中国,对于地方政府最大的考核就是GDP发展,而GDP增长一个主要的来源就是产业。能够尽可能的把产业落地到自己的地方,拿到税收,促进就业,是地方政府的一个主要工作。

然而,很多地方政府虽然有招商之心,但是往往没有招商之力,因为在产业落地是一个复杂的系统工程,企业往往慎之又慎,不肯轻易落子。

第一步、就是和政府签约,垄断片区的几十甚至上百平方公里的一级土地开发权,并以此向银行借钱开始进行征地、修路等一级土地开发工作。

第四步、园区在部分成熟之后,将部分片区土地,以各种名义进行出让,收取土地整理的收益。

去年,我去环京大厂县考察市场,专门去了一趟华夏幸福的潮白新城,问了一个当地政府朋友,华夏幸福能不能招来产业,产业的质量怎么样。

华夏幸福还是能够招来一定的产业,比如在潮白新城的机器人园区,还是有国内一些机器人厂家入驻,带来当地人的就业。

然而,朋友说,相对于产业,可能华夏幸福对当地的房地产影响更大。早在产业入驻之前,华夏幸福早就把地建成了房子,把房子进行了销售,并且带动了房价快速的上涨。

因为,越到最后,你会发现产业新城中,产业可能并不多或者空置很多,更多的还是房子。

你会发现该公司最大的营业收入部分还是 园区住宅配套和土地整理,这里园区住宅配套就是指的普通住宅销售,这里的土地整理指的是把地交给别人开发自己的收益。

这两项占了整个新城收益的大部分,当然产业发展服务也有一些,但是站的比例不多,其他的更是寥寥。

当然,在这里也不能完全否认华夏幸福的这套玩法。毕竟有了这套玩法,多多少少促进了各个地方产业的发展,因为论招商,华夏幸福确实比一些资源有限,人脉有限的县政府要强很多,毕竟他们也是玩了很多年了。

然而,令人有所隐忧的是,在华夏幸福这套模式开始20年之后,差不多中国一半的开发商都学玩会了这种 “x+住宅”的模式。

比华夏幸福更早的万达一直就在玩“商业中心+住宅”的模式,万达广场就是城市的中心的口号喊遍大江南北。我曾经一度以为万达广场很挣钱,后来和一个万达的朋友吃饭才知道万达至少80%的利润来自于住宅,万达的商业更多的是用来“赔本赚吆喝”的。

因为有了万达广场,才能从地方政府手中拿到城市的黄金地块,有了万达广场,才能拿到低价的土地。

后来,这种“x+住宅”的模式,又演化为多种的形态。比如,旅游+住宅,比如教育+住宅,比如娱乐+住宅,不过核心模式一直没有变。

利用“x”从政府手中低价拿地,利用住宅获取利润,而这种操盘很大的问题就是,一旦住宅销售完毕,整个x部分就进行地就异常缓慢,而且不少也会变成烂尾。

很显然,这种“x+住宅”的模式,这两年有点玩的过火了,海南这一次出台新政,明显就是针对于这种华夏幸福模式和类华夏幸福的模式出台的。

大家可以品品“严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应”,这句话中的味道, 很明显国家想把X和住宅脱钩,另外也是防着一些开发商借着新建别的非住宅项目,把海南从国家的定位的“自贸岛”变成“住宅岛,炒房岛”。

毕竟,产业就是产业,住宅就是住宅,没有一个国家可以靠住宅完成自己的产业梦,强国梦。