案例|买卖房产过程中房屋被其他人查封怎么办

类别:餐饮动态    发布时间:2020-08-02 16:38

委托人(买方)在签了房屋买卖合同、支付了定金、办理了首期款资金监管并入住后,发现房屋被多人查封,买方此时才发现,业主欠债太多、已资不抵债。

买方骑虎难下,起诉要求法院判令继续履行合同,要求卖方交付房屋并办理过户。一审法院以房屋存在司法查封为由,认定履行合同存在法律和事实上的障碍,驳回了卖方的诉讼请求。

买方上诉后,找到了法大夫的合作律师。虽然买方委托律师时间有些晚,但二审还有改判的希望。

法大夫的律师接受委托后,抓紧给买方制定了一个债权收购方案,买方在此次交易中最大的失误就是申请法院查封的时间太晚,导致众多债权人在买房之前查封了涉案房屋,所以本案的最重要就是解除排在买房之前的查封和轮候查封。

确定方案后,买方马不停蹄地与部分债权人进行谈判,并签订一系列债权转让协议,最终收购了7笔债权,以收购债权的款项抵消应付的购房款,最后合计支付的款项比约定的房款还多了几十万元。最终,买方成为涉案房屋的第一查封权利人,二审法院判令房屋过户给买方。

《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》(法函[2007]100号):根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第二十八条第一款的规定,轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效,故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后,该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。

同时,根据上述司法解释第三十条的规定,人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的,原查封、扣押、冻结的效力消灭,人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结,可直接进行处分,有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。

很多律师包括部分法官都不清楚上述法律规定,如果委托人未能第一时间委托有丰富经验的律师,在处理类似案件的时候错过了最佳时机,后果不堪设想。

本案中,如果买方早点起诉并尽快查封房屋,就不会超出预先签订的买卖合同约定的房款来购买涉案房屋,如果尽早委托法大夫的律师处理,买方完全可以避免这个损失。

另外,二手房购房者应该有风险意识和对风险迅速的反应,在目前的经济形势下,相当一部分卖方是为了还债而卖房,很可能出现房产资不抵债、债权人蜂拥查封的情况,一旦嗅到蛛丝马迹,买方应迅速联系律师,寻求法律帮助、防患于未然。